Por: AFC Advogados Associados

Quando se fala em documentação imobiliária, parece que você não sabe nem por onde começar. Diversas são as dúvidas que surgem, mas a principal delas é: qual é o documento que, de fato, representa o imóvel – a Escritura ou o Registro?

Imagine a seguinte situação: Você irá vender o seu imóvel e precisa apresentar a documentação que comprove a regularidade deste. O primeiro pensamento que vem à sua mente é: “Onde eu guardei a Escritura de Compra e Venda? ”. Não que a Escritura não seja importante, mas não é o documento fundamental para a concretização de um negócio.

A Escritura de Compra e Venda é o documento feito no Cartório de Notas (ou Tabelionato) por meio do qual o Oficial do Cartório (Tabelião) declara a vontade das partes contratantes (vendedor e comprador). A função do Tabelião é “colocar no papel” todas as condições da venda e compra realizada, tais como: qual é o objeto envolvido, no caso, o imóvel; quem são as partes envolvidas (vendedor e comprador); qual é o preço; qual é a forma de pagamento; quando serão entregues as chaves, etc. Tudo aquilo que foi acordado entre as partes pode ser inserido na Escritura Pública de Compra e Venda.

Este documento possui duas funções fundamentais: a primeira, é efetivar o desejo das partes no que cerne a venda e compra do imóvel, criando um título hábil ao Registro de Imóveis; a segunda, e não menos importante, é a formalização de todas as obrigações que decorrem da compra e venda, como por exemplo, qual o prazo para que o comprador informe o condomínio sobre a sua compra, e, se ele não informar, qual será a penalidade etc.

Ocorre que a lei prevê diversas obrigações para o proprietário de um imóvel. Assim, sempre que se compra ou vende um imóvel, o novo proprietário passa a deter as responsabilidades que antes incumbiam ao vendedor. Porém, a única forma de transferir definitivamente estas responsabilidades ao comprador é com o Registro da Escritura Pública junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

O Cartório de Registro de Imóveis é o ofício responsável por manter em arquivo todo o histórico de todos os imóveis de sua região. Isto é feito por intermédio das Matrículas. Cada imóvel possui a sua Matrícula, identificada por um número no Cartório. Na Matrícula ficam registrados todos os acontecimentos ligados a ele (quem foram proprietários, quem é o atual; qual o número de cadastro junto à Prefeitura; se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora etc.

Isto significa que, ainda que você tenha feito a Escritura Pública, o imóvel somente passará a ser de propriedade (aos olhos da lei) do comprador, no exato momento em que ele faz o Registro desta escritura na Matrícula do Imóvel. Aí está a grande diferença entre estes dois institutos: a Escritura apenas formaliza a venda e cria um título hábil à transmissão da propriedade do imóvel; o Registro transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.).

Uma outra situação que gera dúvidas, quando financio um imóvel ou adquiro através de uma carta de crédito, não tem escritura Pública?

O que acontece é a substituição da escritura pública pelo contrato com a instituição financeira. Neste caso o que vai para o Cartório de Registro de Imóveis é o contrato e este é registrado contendo todas as informações da negociação entabulada.

Este artigo está longe de esgotar o assunto, pois são muitas as implicações que a propriedade de um imóvel traz consigo e são muitos os conceitos envolvidos.

Fonte: AFC Advogados Associados, extraído em afcadvogados.com.br em 13/04/2018.

Adaptado por: Jaime Cristofori

Sobre Jaime Cristofori: Graduado em Administração, Especialização em Gestão Estratégica, especialista em negócios imobiliários e gestor na Ouse Mais Soluções Imobiliárias - Chapecó - SC,   CRECI/SC 16.356 F.